惠州市不动产统一登记工作相关政策解读

惠州市不动产统一登记工作相关政策解读（一）

一、不动产统一登记的依据是什么？

答：依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作指南（试行）》等国家法律法规。

二、什么是不动产和不动产登记？

答：不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

三、我市不动产登记机构是哪个部门？

答：根据市编委会《关于整合我市不动产登记职责及机构设置等有关问题的通知》（惠市编〔2015〕120号）的文件精神，市国土资源局为我市不动产登记机构，指导监督全市土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作，负责惠城区的不动产登记工作。

四、实施不动产统一登记有何意义？

答:整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

五、哪些不动产权利可以登记？

答：1、集体土地所有权；2、房屋等建筑物、构筑物所有权；3、森林、林木所有权；4、耕地、林地、草地等土地承包经营权；5、建设用地使用权；6、宅基地使用权；7、海域使用权；8、地役权；9、抵押权；10、法律规定需要登记的其他不动产权利。

我市农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期，过渡期内由市农业主管部门负责，过渡期后由市国土资源局负责。

六、不动产登记有哪些类型？

答：不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

七、不动产权籍调查的内容是什么？

答：不动产权籍调查以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况。

八、不动产权籍调查和不动产登记是什么关系？

答：不动产权籍调查是不动产登记的基础，是申请办理不动产登记的必要材料，不动产权籍调查不属于不动产登记范畴，办理时间不纳入登记办理时限。因此，我市将不动产权籍调查前置，当事人取得不动产权籍调查成果后，凭相关材料申请不动产登记。

九、申请不动产登记时需提交哪些材料？

答：1、登记申请书；2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；3、相关的不动产权属来源证明、登记原因证明文件、不动产权属证书；4、不动产界址、面积等材料；5、与他人利害关系的说明材料；6、法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

我市办理不动产登记所需材料清单可查看市国土资源局门户网站。

十、提交虚假的申请材料会有什么后果？

答：当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

十一、不动产登记原则有哪些？

答：（一）依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行，但依据相关国家有权机关依法作出的嘱托文件或根据法律法规依职权直接登记的除外。

（二）一体登记原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

（三）连续登记原则。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：1、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；2、在建建筑物抵押权登记的；3、预查封登记的；4、法律、行政法规规定的其他情形。

（四）属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。跨行政区域的不动产登记，由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。不动产单元跨行政区域且无法分别办理的，由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

十二、办理不动产登记需要多长时间?

答：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。遇法定节假日顺延、公告日期不计算在内。

我市办理不动产登记时限可查看市国土资源局门户网站。

十三、哪些不动产登记可以由当事人单方申请？

答：因买卖、设定抵押等申请不动产登记须由双方当事人或其代理人共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

1、尚未登记的不动产首次申请登记的；2、继承、接受遗赠取得不动产权利的；3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；4、权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；5、不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；6、申请更正登记或者异议登记的；7、法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

十四、哪些不动产登记应由当事人共同申请？

答：共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

1、处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；

2、共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；

3、不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。

十五、划拨土地如何办理不动产登记？

答：根据国家有关规定，当事人依法取得的土地使用权类型为划拨、让利出让、授权经营等情形的，在办理不动产转让（买卖、交换、赠与、法院裁定过户等）、不动产处置（公司合并、分立，企业改制等）等登记申请前应先办理划拨土地转让等用地审批手续。取得相关用地批复和补缴土地出让金后，凭相关材料办理不动产登记。

惠州市不动产统一登记工作相关政策解读（二）

一、不动产登记的委托申请有哪些要求？

答：申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

1、自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时，与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书；2、境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证；3、代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

二、监护人如何代为申请办理不动产登记？

答：无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

三、过户登记申请被受理后，双方当事人协商不准备继续办理的，是否可以撤回申请？

答：申请登记事项在记载于不动产登记簿之前，全体登记申请人可共同申请撤回登记申请；部分登记申请人申请撤回登记申请的，不动产登记机构不予受理。

四、哪些情形下，不动产登记机构不予登记？

答：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

五、实施不动产统一登记后，原有国土证、房产证还有效吗？

答：根据国家有关规定，不动产登记实施以前合法颁发的原各类不动产权属证书、登记证明依然有效，在今后依法办理转移、变更登记时，逐步更换为新的不动产登记薄证。因此，不动产权利人已经依法取得的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等各类权属证书不需更换新版不动产权属证书。

六、我市不动产权属证书换发范围

答：1、不动产权利人已办理房产证但未办理分割土地证或已办理分割土地证且房产证和国土证权利人一致的，现权利人申请换发不动产权属证书的，按照国家“不变不换”的要求，不需办理，在今后办理不动产“变更、转移”登记时，再换发不动产权属证书。2、不动产权利人已办理房产证但未办理分割土地证现申请办理不动产“变更、转移”登记、已办理分割土地证但房产证和国土证权利人不一致的或符合法律、行政法规规定的其他情形，可申请办理换发不动产权属证书。

七、哪些权利颁发不动产权证书？

答：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等不动产权利登记，核发不动产权证书。

八、哪些权利颁发不动产登记证明？

答：抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，核发不动产登记证明。

九、不动产权证书、登记证明与不动产登记簿的法律效力？

答：已经发放的不动产权证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证实不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

十、不动产权证书、不动产登记证明遗失或灭失了怎么办？

答：不动产权利人可以向不动产所在地的不动产登记机构申请补发，并提交相关资料，不动产登记机构在门户网站上刊登遗失、灭失公告。自公告刊登之日起15日内无异议或异议不成立的，不动产登记机构依法补发不动产权证书、登记证明。

十一、《不动产权证书》上记载的使用期限有什么含义？

答：《不动产权证书》上所载的使用期限是指国有建设用地使用权、海域使用权和土地经营承包权等的使用期限，不是指房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限问题。

十二、什么人可以查询不动产登记资料？

答：下列情形可以依法查询不动产登记资料：1、权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；2、因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；3、人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；4、法律、行政法规规定的其他情形。

查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。

十三、如何查询不动产登记资料？

答：权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

十四、查询不动产登记资料办理时限？

答：符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。因情况特殊，不能当场提供的，应当在5个工作日内向申请人提供查询结果。

十五、伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担的法律责任？

答：伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

惠州市国土资源局2016年9月27日