商品房买卖合同解除仲裁案

惠州仲裁委员会裁决书

内容提要：申请人因被申请人拖欠购房首期款18万多元以及拒绝归还申请人所垫付多期按揭款，申请解除商品房买卖合同。被申请人认为申请人无权因首期购房款余款18万元未支付而主张解除权。仲裁庭认为，被申请人不履行支付首期款付款义务不具有正当理由，其行为违反了合同的主要义务，构成“根本性违约”；在申请人对被申请人借款的担保责任仍在延续的情况下，被申请人拖欠银行按揭款多期并至今拒绝归还该款，使申请人有合理理由怀疑其继续履行合同的能力；被申请人在申请人先后两次允许推迟的合理期限内，未采取过任何积极的补救措施；在涉案楼盘已经实际交付使用六年多、在没有证据证明该商品房存在不适合居住使用的情况下，被申请人仍然坚持认为该商品房“不符合交付使用的条件”并拒绝接受该房子，表明合同的继续履行已经缺乏相互信任的基础，申请人主张解除合同的理由成立，裁决解除合同。      

   惠州仲裁委员会（下称“本会”）根据申请人XXX公司与被申请人陈XX、彭X2002年2月7日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款及申请人提交的仲裁申请，于2008年7月X日受理了上列当事人间上述合同项下纠纷仲裁案，受理案号为(2008)惠仲案字第XX号。申请人向本会预交了仲裁费。被申请人在规定时间内提出仲裁反请求，本会于2008年8月X日受理其仲裁反申请并收取了其预交的反申请仲裁费。

   本案的审理程序适用2007年7月1日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》（下称《仲裁规则》）。

   根据《中华人民共和国仲裁法》（下称“仲裁法”）和《仲裁规则》的规定，本会向被申请人（反请求人）陈XX、彭X先后送达了仲裁通知书、仲裁申请书副本、反申请答辩书及相关证据材料，向申请人（被反请求人）XXX公司先后送达了仲裁答辩书、反申请仲裁通知书、仲裁反申请书及相关证据材料；并向双方当事人分别送达了《仲裁规则》、《仲裁员名册》及《当事人仲裁活动告知书》等材料。

   本案根据《仲裁法》和《仲裁规则》的有关规定适用普通程序审理。在规定期限内，申请人（被反请求人）XXX公司选定XXX先生为仲裁员；被申请人（反请求人）陈XX、彭X选定XX先生为仲裁员；双方对首席仲裁员的选定未达成一致，本会主任指定XXX先生为本案首席仲裁员。2008年9月X日，由首席仲裁员XXX、仲裁员XXX和仲裁员XX组成仲裁庭审理本案。本案开庭前，本会秘书处将仲裁庭《组成通知书》和《开庭通知书》分别发送当事人。申请人（被反请求人）XXX公司和被申请人（反请求人）陈XX、彭X均不申请仲裁员和仲裁秘书回避。

   2008年9月X日，仲裁庭在本会第一仲裁庭不公开开庭审理本案。申请人（被反请求人）XXX公司及其委托代理人XX、XXX律师，被申请人（反请求人）陈XX及其委托代理人XXX律师参加了庭审。申请人（反请求人）的代理律师在庭上陈述了仲裁请求及事实和理由，并对提交的证据进行了说明，被申请人（反请求人）的代理律师进行了答辩并提出反请求事项，被反请求人（申请人）的代理律师进行了答辩。双方互相进行了质证和辩论，回答了仲裁庭的询问，并做了最后陈述。2008年10月X日，仲裁庭第二次开庭，双方对申请人提交的补充证据进行了质证并发表了各自的补充意见，仲裁庭再次对本案进行了调解，因双方分歧较大，调解没有结果。2009年1月X日仲裁庭最后一次组织调解，也因双方意见不一致而告失败。

   本案现已审理终结。仲裁庭根据本案的现有证据材料和查明的事实以及相关法律规定，依法作出终局裁决。

   现将本案案情，仲裁庭意见及仲裁结果分述如下：

一、案  情

   申请人XXX公司因履行与被申请人陈XX、彭X签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）发生争议。

   申请人申请仲裁称：申请人与被申请人陈XX、彭X于2002年2月7日签订了一份合同，约定：两被申请人向申请人购买位于XXX楼盘的物业；2002年2月交纳人民币383688元作为首期房款。但合同签订后，两被申请人于2002年2月连同订金共交付购房首期款20万元，剩余的183688元至今没有交付。2002年6月X日在申请人作为保证人的情况下两被申请人与XX银行签订了《个人购房借款合同》（下称“借款合同”），约定借款金额880000元，用于购房按揭。在履行借款合同时，两被申请人在2003年2月、2004年7月、2006年6月、2006年10月四次没有按时缴付按揭款，导致XX银行先后直接从申请人的帐户上扣款30804.63元、28146.29元、25500元和29000元，用于代为偿还两被申请人的购房按揭款。2004年7月，两被申请人归还了其中代扣的按揭款14391.83元，至此申请人被XX银行划扣的按揭款尚有99059.09元两被申请人没有归还，利息损失达到21329元（利息计算按照两被申请人与银行签订的借款合同第八条约定的每日万分之二点一计算。起算日为从2004年7月1日起算计1460天；从2006年10月1日起算计670天。罚息截止日计算到2008年7月31日）。申请人多次向两被申请人催要未支付的首期购房款和被XX银行划扣的款项及利息损失，并在2008年1月5日通过特快专递和2008年6月18日通过公证形式向两被申请人送达通知，要求交清所欠房款及承担相应的违约金，否则将解除合同，但两被申请人拒不支付。申请人请求：

   1.裁决解除申请人与被申请人2002年2月7日签订的合同；

   2.裁决按照合同第七条第1项的规定，赔偿违约金损失252737.6元；

   3.裁决赔偿XX银行划扣的为两被申请人保证的按揭款99059.09元及利息损失21329元。

   以上合计人民币373121元；

   4.本案的仲裁费用由两被申请人承担。

   申请人为证明其所主张的事实和仲裁请求，提交了如下证据材料；

   1.核准变更登记通知书，证明申请人于2005年12月28日由XXX公司变更登记为XXX公司。

   2.《商品房买卖合同》，证明双方于2002年2月7日正式确立了买卖合同关系并约定房屋首期款支付金额、支付时间及迟延付款的违约责任。

   3.《个人购房借款合同》及公证书，证明两被申请人于2002年6月11日向XX银行按揭贷款880000元，申请人为该项借款的担保人；被申请人迟延还贷须按每日万分之二点一计算利息。

   4.抵押物清单，证明两被申请人于2002年5月29日以所购买的合同标的物向银行抵押贷款，说明两被申请人已经收到房屋的事实。

   5.付款情况明细表，证明：①被申请人至今仍欠首期房款183688元；②由于被申请人没有按时交纳按揭款，2003年2月至2006年10月之间，银行先后4次从申请人（担保人）账户划扣款项，减去被申请人2004年7月21日自行还款14391.83元后，被申请人至今仍欠申请人垫付按揭款113450.92元。

   6.XX银行个人住房贷款借据，证明两被申请人向XX银行住房按揭贷款880000元的事实。

   7.XX银行特种转账借方凭证，证明银行划扣申请人113450.92元作为垫付被申请人购房按揭款的事实。

   8.XX银行现金存款凭证，证明两被申请人于2004年7月21日归还申请人垫付的购房按揭款14391.83元。

   9.国内特快专递邮件详情单、通知，证明：申请人于2008年1月5日向被申请人寄出200年12月6日通知，要求两被申请人在三个月内还清购房首期款以及所垫付的按揭款并支付违约金，逾期将解除2002年2月7日签订的合同；被申请人已经于1月7日收到该快递函件。

   10.公证书、通知，证明申请人于2008年6月18日在某公证处的公证下，再次以特快专递向被申请人送达通知，要求其在收到通知后五日内交清欠房款及应承担的违约金，否则解除合同。

   庭后，申请人补充提交了XX银行2008年9月22日出具的一份“证明”，内容如下：“由于陈XX不能按时向本行支付购房按揭款，本行在通知陈XX、彭X交纳按揭款未有效果后，根据三方《个人购房借款合同》第三十四条的约定，划扣了XXX公司的账户款项如下：2003年2月28日，30804.63元；2004年7月20日，28146.29元；2006年5月31日，25500元；2006年9月30日，29000元，合计：113450.92元。”

   被申请人在本案质证时，对申请人以上证据存在异议的部分是：

   （1）证据3中“个人购房借款合同”第三项只能适用于贷款方与借款方，不涉及担保方（即申请人）；

   （2）证据4“抵押物清单”是借款合同的附件，不能证明被申请人已收到房屋；

   （3）证据7“XX银行特种转账借方凭证”与本案无关；

   （4）证据8“XX银行现金存款凭证”，不予认可；

   （5）证据9“国内特快专递邮件详情单、通知”是单方制作，签收人不是被申请人，与本案无关；

   （6）证据10“公证书、通知”第一次提到办理收房手续，内容与事实不符，这是不合法的。至于XX银行的证明，其内容不真实，扣款四笔未经其确认，内容不具备合法性。

   两被申请人答辩如下：

   ﹙一﹚申请人无权在未到交付符合双方合同约定的房屋使用之时就要求被申请人支付购房首期余款183688元，更无权主张所谓的违约金。首期房款合计383688元，买受人（即被申请人）于2002年2月6日缴付200000元（含定金），尚余183688元。买受人承诺，余款于房屋交付使用时支付183688元。该《承诺书》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律效力，正如其附注的“双方需共同遵守执行”。双方之间的合同第八条“房屋交付条款”规定“出卖人应当在2002年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十一条“房屋交接条款”又明确规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”但本案中，申请人直至2008年6月19日在向被申请人发出的《通知》中才通知被申请人办理收房手续。根据《民法通则》第62条的规定，附条件的民事法律行为，在符合所附条件时生效。所以，在申请人未将房屋交付被申请人使用时，被申请人有权拒付该首期余款。同理，被申请人不存在违约的情形，就更说不上赔偿所谓违约金的问题。

   ﹙二﹚申请人若真实履行了按揭款的垫付义务，则应以合法方式行使其追索权。证据显示，被申请人到目前为止，都按借款合同的约定正常履行了自己的还贷义务。在2008年6月19日之前，被申请人都未收到银行或申请人的任何催付通知。如果申请人真实地垫付了四笔按揭款，就应该合理告知被申请人，并在诉讼时效内依法主张自己的追索权。2003年2月和2004年7月分别垫付的30804.63元和28146.29元两笔垫款已远远超过了诉讼时效，申请人已丧失了胜诉权，其仲裁请求依法不应支持。此外，申请人要求按被申请人与XX银行签订的借款合同第八条的约定计算罚息也没有事实和法律依据。因为被申请人与申请人之间并无罚息的约定。

   ﹙三﹚申请人无权请求解除双方之间的合同。第一，申请人无权因首期购房款余款183688元的未支付而主张解除权。如前所述，被申请人的付款时间未到，不存在承担逾期付款的违约责任问题。第二，被申请人按两份合同及《承诺书》的约定履行了购房款108万元及各期按揭款的支付义务，不存在合同约定的违约解除情形。第三，两份合同均没有约定申请人在被申请人未履行支付按揭款时具有对合同的解除权。如果申请人真实地为被申请人尽了垫付义务，也无权要求解除合同，而只有垫付款的追索权。第四，《合同法》第94条法定解除情形中第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行”，才赋予当事人解除权。本案中，被申请人购房款108万元的主要付款义务已履行，申请人也无权仅以18万元所谓首期购房余款来要求解除合同。此外，根据《合同法》中根本违约制度的原理可知，轻微违约也不能导致解除权的形成。何况，本案中被申请人不存在任何违约情形。最后，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。由此更加可知，退一万步而言，如果被申请人存在迟延支付购房款的情形，申请人也应在经正式催告后的三个月后才有请求解除合同的权利。本案中，申请人于2008年6月19日向被申请人发出了催告，却立即于2008年7月8日就提出了解除合同的仲裁请求，显然与生效的司法解释相冲突。综上所述，申请人请求支付首期购房余款183688元及违约金缺乏事实和法律依据，因所附条件尚未成就，应予驳回；对于所谓银行扣款，在查明事实后，应驳回超过诉讼时效部分垫付款的支付请求，同时，因缺乏事实依据应驳回其按日万分之二点一计算罚息的请求。

   被申请人为证明自己的主张，提供了如下证据材料：

   1．陈XX、彭X身份证复印件，证明两被申请人主体资格适格。

   2．2002年2月6日《承诺书》复印件，证明申请人同意首期房款余额183688元的支付时间为房屋交付使用时。

   3．2008年1月5日申请人国内特快专递邮件详情单复印件，证明该邮件的收件人与两被申请人无关。

   4.XX银行出具的《贷款借据详情信息》及《个人贷款借据基本信息》复印件，证明截止2008年8月10日前两被申请人还贷情况正常。

   5.被申请人2008年6月11日出具的《通知》，证明申请人于2008年6月11日正式通知被申请人办理收房手续。

   质证时，申请人对被申请人的上述证据有异议的部分是：

   （1）证据2“2002年2月6日《承诺书》复印件”，上面只有谢XX本人和彭X的签名并没有公司盖章；而且，其签署时间为2月6日而合同是2月7日，如果真实，其内容也被合同所替代。

   （2）证据3“2008年1月5日申请人国内特快专递邮件详情单复印件”，其邮寄地址与证据5相同，被申请人无法否认没有收到。

   （3）证据4“《贷款借据详情信息》及《个人贷款借据基本信息》复印件”，只证明2008年8月的还款和无欠款，不能说明还款正常。

   （4）证据5“被申请人2008年6月11日出具的《通知》”，被申请人只承认其中通知其办理收房手续的内容，但没有否认通知中关于申请人已于2008年1月7日发出通知要求其在三个月还清拖欠的房款297138.92元并支付违约金以及再次通知其在5日内还款并办理收房手续否则解除合同的内容。

   两被申请人于2008年8月X日以申请人XXX公司为被反申请人，提出了仲裁反请求，称：

   2002年2月7日双方签订了一份合同，约定申请人将XXX房出卖给两被申请人。两被申请人按双方的约定及合同的规定支付了相应购楼款共计人民币108万元，余款183688元在房屋交付时支付。但是，申请人至今都未按合同第八条和合同第11条之规定履行自己的交房义务。直至2008年6月19日，才收到申请人发出的《通知》，请被申请人办理收房手续。鉴于申请人的严重违约行为，两被申请人依据该合同第九条第１项第（２）目的规定，要求申请人继续履行合同，并按日支付已交付房价款万分之十五的逾期交房违约金，共计1182600元（按诉讼时效内的２年时间计算）。两被申请人提出的反请求事项为：

   1.裁决申请人继续履行双方于2002年2月7日签订的合同；

   2.裁决申请人按该合同其九条第1项规定支付逾期交房违约金人民币1182600元；

   3.本案所有仲裁费由申请人承担。

   反请求人（被申请人）为证明其所主张的事实和仲裁请求，提交了如下证据材料：

   1.申请人出具的《陈XX付房款明细表》复印件，证明XXX公司自认已收购房款总额为108万元；

   2. 申请人2008年6月11日出具的《通知》复印件,证明XXX公司正式提出办理收房手续的时间是2008年6月11日。

   对于反请求人（被申请人）提出的上述证据，申请人质证时的异议意见是：

   （1）证据1，还款108万元的购房款是不真实的，其中88万元是按揭贷款并由XXX公司担保。

   （2）对证据2的异议意见与本请求质证异议第（4）点相同。

    对于反请求，申请人XXX公司的书面答辩内容如下：

     ﹙一﹚被申请人没有按合同约定支付相应的购楼款。申请人与两被申请人于2007年2月7日签订的合同第六条第3项约定了付款方式和期限，该条约定：“2002年2月买受人支付首期房款383688元（含定金），余款880000元办理银行按揭，买受人应在30天内协助出卖人办好按揭手续，否则按第七条处理。”两被申请人实际支付则是2002年1月、2月共支付20万元首期款，其余首期款183688元至今没有支付。两被申请人并没有在“合同”签订30日内办理按揭手续，而是在2002年6月才办理按揭手续。在交付购房首期款和办理银行按揭问题上两被申请人已经违反“合同”约定，构成“合同”第七条约定的买受人逾期付款的违约责任。两被申请人办理银行按揭后，不按借款合同约定还款，于2003年2月、2004年7月、2006年6月、2006年10月因两被申请人还按揭借款账户上没有钱，银行直接从作为保证人的申请人账户中划扣被申请人欠缴的到期按揭款113450.92元，两被申请人于2004年7月才归还申请人被银行划扣的14391.83元，尚有99059.09元两被申请人没有还给申请人。在借款合同中两被申请人一再违约不付按揭款，连累申请人再三为其付款，付款后又不还给申请人，给申请人带来很多麻烦。两被申请人按揭借款88万元，分180个月等额还本付息，至今才还73个月，就已经连累申请人被银行划扣99059.09元。还有107个月没还银行，两被申请人如此不守信誉继续履行“合同”，将会给申请人增加更多的麻烦，损失更多的经济。因此，两被申请人在仲裁反请求书中陈述其“按双方的约定及合同的规定支付了相应购楼款共计人民币108万元，余款183688元在房屋交付时支付，已履行了自己的付款义务。”该陈述不符事实，因两被申请人虽然按揭借款支付购房款，但经常违约不还贷，在保证人账户扣款，根本没有按合同约定支付相应的购楼款。

   ﹙二﹚申请人的房屋早就验收合格，交付使用。申请人的房屋于2002年10月22日就提交了工程竣工验收报告，2003年10月17日领取建设工程规划验收合格证；2002年9月20日申请人发出收房通知；2002年9月份很多业主陆续收房验收。2002年5月29日两被申请人将其所购房屋向XX银行设定了抵押事实足以说明。申请人已经交付，只是两被申请人欠首期购房款和欠垫付的银行按揭款，不来办理交付有关手续。申请人多次电话通知其前来交款，两被申请人拒不交款，申请人无法只好用特快专递催促其交清首期款和还清垫付的银行按揭款并告知再不来还清欠款就解除“合同”，两被申请人仍然不理，最后用公证的方法通知两被申请人还清欠款，被申请人还是不理。对这种不守规则的人，谁敢与其履行“合同”。

   ﹙三﹚两被申请人无权要求申请人支付逾期交房违约金。因两被申请人违约，拖欠购房首期款和垫付的按揭款不还，不来办理交付有关手续，不是申请人无法交付房屋，两被申请人借口申请人无法交付，拒不办理交付手续，是对付款继续违约，而非申请人交房违约，因此两被申请人无权要求支付违约金。

   申请人（被反请求人）提交了如下证据材料：

   1、商品房预售许可证，证明XXX公司于2002年1月30日获得销售许可，房屋销售合法。

   2. 工程竣工验收报告，证明该房所在楼盘于2002年10月22日房屋建筑工程自验合格，可以交付使用。

   3.建设工程规划验收合格，证明XXX公司于2003年10月17日通过规划验收合格，政府规划局发了合格证书。

   4.房屋验收报告﹙8份﹚，证明：①业主付清购房款就可收房办理交付手续；②2002年9月23日起业主陆续收房，2002年10月25日已有8户办理收房手续；

   5.交房公告、照片，证明：①房屋自验合格，于2002年9月20日通知业主收房；②公司在一楼门口、售楼处张贴公告通知业主售楼；

   6.证明，证明售楼部收款员陈XX多次通知被申请人陈XX、彭X交付购房款，办理售楼手续的事实；

   7.证人陈XX 2008年8月12日出具的“证明”，主要内容是：“2002年8月至2007年10月在XXX公司工作。我的职责是催业主收楼和催收欠房款。因陈XX、彭X欠十几万元房款，我根据其抵押单上记载的手机号码，多次打电话催他交款，他总说这套房价格太高，要找老板打折。我对陈XX这个业主打电话最多，影响最深。”（证人陈XX于庭审时到庭作证并接受了本案当事人和仲裁庭的询问。---仲裁庭注）

   8.证人刘XX 2008年8月22日出具的“证明”，内容是：“陈XX业主于2002年10月26日交来2000元装修订金。在准备施工当天，因业主跟开发商的纠纷，故装修工程一直搁置多年。”

   质证时，被申请人对申请人的以上证据有异议的部分是：

   （1）证据2“工程竣工验收报告”，只能证明XXX公司自己验收。

   （2）证据3“建设工程规划验收合格证”，与本案无关，不是合同约定的文件。

   （3）证据4“房屋验收报告”，与本案无关。

   （4）证据5“交房公告、照片”，其来源合法性有异议，为单方制作，内容是虚假的。

   （5）证据6证人陈XX 2008年8月12日出具的“证明”，陈是公司员工，有利益关系，内容为伪证。

   （6）证据7证人刘XX 2008年8月22日出具的“证明”，其来源不具有合法性，与本案无关。

    庭后，双方代理人分别就本案的处理向仲裁庭提出了代理意见。

二、仲裁庭意见

   根据本案双方当事人所提交的证据以及经庭审调查，仲裁庭查明事实并发表意见如下：

   申请人与两被申请人于2002年2月7日签订的合同系双方的自愿行为，是双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律的禁止性规定，合法有效，对当事人均有约束力。

   合同签订后，两被申请人于2002年2月连同订金共交付购房首期款20万元，但仍有首期款183688元至今一直没有支付。

   2002年5月29日，两被申请人在申请人的担保下，与某银行签订了一份借款合同，以合同项下某楼盘XX阁2102号房按揭贷款88万元。

   申请人开发的楼盘于2002年9月20日通知业主收楼并自9月23日开始有业主陆续接收了房子。2002年10月22日，该楼通过了勘察、设计、施工、监理和建设等五个单位的工程竣工验收；2003年10月17日，通过了建设工程规划验收。

   两被申请人在履行其与贷款银行的借款合同时，曾于2003年2月、2004年7月、2006年6月和2006年10月四次没有按时缴付按揭款，银行在向被申请人催缴无效后直接从申请人的帐户上分别扣款30804.63元、28146.29元、25500元和29000元；其间，两被申请人曾于2004年7月直接向申请人的账户归还了其中的14391.83元，但至今累计共有99059.09元未归还申请人。对于扣款事实，XX银行于2008年9月22日出具了一份书面“证明”。

   申请人与被申请人之间在合同履行期间进行过多次相互交涉，事实如下：

   1、证人陈XX到庭作证：申请人自2002年至2007年期间一直与被申请人就其所拖欠的首期款的支付和所欠按揭垫付款的还款问题进行交涉，要求其尽快付清所欠首期款183688元以及因没有按时支付银行按揭款导致银行直接从申请人（借款合同的担保人）账户上所扣的款。

对于证人陈XX的上述证言，被申请人不予认可，但没有提出相反证据予以否认。

   2、被申请人陈XX在回答仲裁庭是否就通知收楼的问题与申请人进行过交涉时，承认其知悉收楼事宜并称其与申请人“在2002年9月底进行了第一次交涉，知道其他业主有入住但验收不合格，合同规定的文件没有提供所以不愿意入住”。

   3、2008年1月5日，申请人以特快专递向被申请人邮寄了2007年12月6日的“通知”，要求被申请人支付所欠首期款183688元以及归还其所垫付的按揭款113450.92元，并限定其在三个月内还清，逾期将解除合同。

庭审中被申请人口头否认收到该份通知，但是证据显示快递公司书面确认该通知已被收到，被申请人也没有提出相反证据。

   4、2008年6月18日，申请人再次以特快专递并在某公证处的公证下，向被申请人发出2008年6月11日的“通知”，要求被申请人“将拖欠房款合计297138.92元人民币还清并按约定支付违约金”并指出“经查你方于2008年1月7日下午三时签收”了2008年1月5日的通知，再次要求在五个工作日内支付欠款和违约金并办理收房手续，否则将正式解除合同。

   （一）关于被申请人是否违约的问题。

申请人请求“裁决按照合同第七条第1项的规定，赔偿违约金损失252737.6元”以及“赔偿银行划扣的按揭款99059.09元及利息损失21329元，合计人民币373121元”。

   双方对于被申请人所欠首期款183688元的事实不存在异议，争议的焦点是：被申请人所拖欠的183688元首期购房款是否可以在交房时支付？对此，申请人认为被申请人没有按合同规定支付该首期款余额已经构成违约；而被申请人则认为申请人曾承诺该款于房屋交付使用时支付。

合同第六条第3款规定，买受人（即被申请人）应在2002年2月支付首期购房款383688元。

   被申请人以2002年2月6日的《承诺书》作为抗辩，主张申请人已经同意首期房款余额183688元的支付时间为房屋交付使用时。该承诺书内容如下：

   “兹有彭X（即被申请人之一—仲裁庭注）认购XXX公司XX楼盘XX阁二十一层2102房首期款合计383688元。买受人（即被申请人---仲裁庭注）于2002年2月6日缴付200000元（含定金）。买受人承诺，余款于房屋交付使用时支付183688元。出卖方（盖章）：XXX公司 委托代理人：谢XX  买受人（盖章）：彭X。其文内“附：”一栏中有如下字句：“自签订之日起并经双方签名盖章后即具法律效力”。

   从承诺书的内容来看：1、承诺书中代表申请方的是谢XX，但谢XX不是公司法定代表人，没有证据显示其获得了适当的授权；而且，承诺书生效的条件是“双方签名盖章”，但申请人作为法人单位，并没有在上面盖章。2、承诺书的签署时间是2月6日。因此，由于双方当事人在2月7日签订了合同，即使该承诺书可以依法成立，其内容也与其后的合同内容有冲突，故应以合同的约定为准。被申请人的抗辩理由不能成立。

   被申请人虽然支付了首期款的一部分（20万元），但余额183688元一直没有支付，显然不符合合同的约定，其行为构成违约，应按合同的约定承担违约责任。

   合同第七条规定，“买受人付款逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。”

   申请人在本案中提出解除合同的请求，因此，被申请人承担的违约金应按“买受人按累计应付款的20%”计算。申请人提出的第二项仲裁请求，即要求裁决按照合同第七条第1项的规定赔偿违约金损失252737.6元，不符合合同约定。被申请人向申请人赔偿的数额应按所欠首期款183688元×20%计算，即36737.6元。

   申请人的第三项仲裁请求，即要求被申请人“赔偿某银行划扣的为两被申请人保证的按揭款99059.09元及利息损失21329元，合计人民币373121元”，由于借款合同没有约定仲裁条款，故因履行该合同而引起的债权债务问题应由双方通过其它途径解决，仲裁庭对申请人的第三项仲裁请求，不予支持。

   （二）关于被反请求人（申请人）是否违约的问题

    被申请人的仲裁反请求是“裁决被反申请人（申请人）按该合同九条第1项规定支付逾期交房违约金人民币1182600元”（反申请仲裁请求第二项）。

    被申请人认为：申请人至今未按合同第八条的规定履行交房义务，直至2008年6月19日才通知被申请人收房。而申请人则认为：房屋早就验收合格并交付使用，被申请人因拒绝支付所欠首期购房款和所欠垫付的银行按揭款一直不来办理交付的有关手续，并非申请人没有交房。

双方上述不同主张的合同依据，涉及到以下两个条款的规定：

    一是第六条“付款期限及方式”的规定：“2002年2月买受人（即被申请人）支付首期购房款383688元（含定金）”。

   二是第八条“交付期限”的规定：“出卖人（即申请人）应当在2002年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列地第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”

根据这个事实，合同约定的双方各自义务的履行顺序是：被申请人支付首期款383688元的时间（2002年2月份）在前，申请人交付商品房的时间（2002年9月30日）在后。

   《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

   本案事实表明，作为负有先履行义务的被申请人，至本案申请仲裁时，没有完全履行支付首期款的合同义务，至今仍拖欠首期款183688元。

仲裁庭认为，根据合同法的上述规定，由于被申请人负有先履行支付首期款的义务，在其没有履行该合同义务或所履行的内容不符合合同约定的情况下，负有后履行义务的申请人依法有权拒绝其履行交付商品房的要求。因此，被申请人无权要求申请人履行交付该商品房的义务并追究其违约责任。被申请人的第二项反请求，缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予支持。

   （三）关于合同是否解除的问题

   申请人的第一项仲裁请求和被申请人的第一项反请求涉及到合同是否解除的问题。

   申请人认为：被申请人至今仍拖欠首期购房款183688元并拒绝归还被惠城工行划扣的99059.09元按揭款，缺乏诚信；被申请人还贷信誉不良，已发生的扣款事件损害到申请人（担保人）的利益，而目前仍有107期按揭款未履行；申请人已经分别在2008年1月5日通过特快专递和2008年6月18日通过公证形式向被申请人送达交清欠款及解除合同的通知，合同解除条件已经成就。

   被申请人则认为申请人无权解除合同，理由是：被申请人不存在逾期付款的违约行为；被申请人购房款108万元的主要付款义务已履行，申请人无权仅以18万元所谓首期购房余款来要求解除合同；申请人2008年6月19日发出迟延支付购房款的催告、7月8日提出了解除合同的仲裁请求，未达到法律规定的提前三个月的期限。

   关于合同的解除，法律、司法解释的相关规定如下：

   《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；

   （三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；

   （四）当事人迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；

   （五）法律规定的其他情形。”。

   此外，该法第九十六条规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。”

   最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”

   综合本案情况，仲裁庭认为，决定解除合同与否必须考虑以下案件基本事实：

   第一、被申请人在履行其与申请人订立的合同中，对于应在2002年2月支付的首期购房款183688元，一直没有履行支付义务。

   被申请人在本案中以双方曾达成延期至交房时支付的抗辩，但如前所述，该抗辩并不能成立。故其不履行支付首期款付款义务不具有正当理由，其行为也违反了合同的主要义务，构成被申请人所说的“根本性违约”。

   第二、被申请人提出其已经将所购商品房作为抵押物向银行按揭贷款、已取得贷款88万元并支付给了申请人。但是，该笔贷款是以申请人的财产所有权（合同项下的商品房）作为抵押物并在申请人的保证下取得的；而且，被申请人在履行其与银行的借款合同过程中拖欠银行按揭款多期，导致银行直接从申请人账户中扣款，该笔垫付款申请人至今仍没有归还。

   因此，在申请人对被申请人借款的担保责任仍在延续的情况下，被申请人的行为使申请人有合理理由怀疑被申请人继续履行合同的实际能力。

第三、申请人先后于2008年1月5日和2008年6月18日发出催告通知，前者要求被申请人在三个月内还清欠款，逾期将解除合同，后者限定被申请人在收到通知五个工作日内交清欠款并办理收房手续否则解除合同。

   本案没有证据证明被申请人在申请人先后两次允许推迟的合理期限内，采取过任何积极的补救措施。尽管被申请人认为2008年6月18日通知解除合同时距离申请人提起仲裁申请不到三个月、不符合合同解除的条件，但也没有证据表明其已经在申请人提出的宽限期内（五个工作日）交清了欠款；相反，在不具备正当理由的情况下，被申请人继续拒绝支付所欠款项。

   第四、本案涉案楼盘已经实际交付使用六年多。被申请人在没有证据证明该商品房存在不适合居住使用的情况下，仍然坚持认为该商品房“不符合交付使用的条件”并以自己的行为拒绝接受该房子，表明其对申请人以及所购该商品房存在着严重的不信任心理，合同的继续履行已经缺乏相互信任的基础。

   综上，虽然被申请人所欠款项的数额在合同总价款中所占比例不太高，但被申请人无正当理由拒绝履行付款义务的行为前后延续达六年之久，表明被申请人已实质上不愿意接受合同的约束，合同“履行不能”的事实已经存在。申请人提出解除合同的请求符合《合同法》第九十四条第（三）、第（四）项规定的条件，其主张解除合同的程序也符合《合同法》第九十六条的规定。仲裁庭多次调解的努力都未能促成双方的和解，在此情况下，仲裁庭只能对本案作出裁决。仲裁庭对于申请人解除合同的请求予以支持；对于被申请人继续履行合同的请求不予支持。

   《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权赔偿损失。”据此，申请人应在合同解除后将已收取的被申请人首期购房款20万元以及被申请人已经实际缴付的各期按揭款归还被申请人，并按中国人民银行同期一年期存款利率标准支付自收取之日起至实际归还之日止的利息。

   （四）关于本案仲裁费的承担

   根据以上分析意见，仲裁庭认为，本申请仲裁费25374元，应由申请人承担30%，被申请人承担70%；反申请仲裁费22870元，全部由被申请人承担。

三、裁  决

   根据以上分析意见，仲裁庭裁决如下：

   （一）申请人XXX公司与被申请人陈XX、彭X之间2002年2月7日签订的《商品房买卖合同》予以解除。

   申请人应退回被申请人首期购房款人民币20万元以及实际缴付的各期按揭款，并按中国人民银行同期一年期存款利息标准支付自缴付之日起至实际退还之日止计算的利息。

   （二）申请人XXX公司的第三项仲裁请求不予支持。申请人与被申请人陈XX、彭X和XX银行之间的《个人购房借款合同》产生的债权债务应通过其它途径解决。

   （三）被申请人陈XX、彭X向申请人XXX公司支付因逾期支付首期购房款183688元而产生的违约金人民币36737.6元。

   （四）被申请人陈XX、彭X的全部仲裁反请求不予支持。

   （五）本案本申请仲裁费25374元，由被申请人陈XX、彭X承担70%，即17761.8元；申请人XXX公司承担30%，即7612.2元。

   申请人所预缴的仲裁费不予退回，被申请人应承担的部分由被申请人在本案执行时直接付给申请人。

   反申请仲裁费22870元，全部由被申请人承担。

   以上裁决内容应在收到本裁决之日起30日内履行完毕。逾期，按《民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理。

   本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。