开发商逾期交房，该不该承担责任？

一、   案情简介：

　　申请人黄某于2006年５月12日与被申请人xx房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由申请人购买被申请人开发的位于惠州某区的一户商品房。合同约定：“出卖人（被申请人）应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人（申请人）使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。双方还约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，申请人交清了全部房款，但是，被申请人并未依照约定于2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合合同约定的商品房交付申请人使用。2007年1月25日，被申请人在《xx日报》上刊登公告，要求业主于2007年2月1日至7日去收楼。但是，当申请人前去收楼时，被申请人并未提交任何证明房屋经过验收合格并符合合同约定的文件，造成申请人无法依照合同约定收楼。申请人认为，被申请人不能依照约定的时间和条件向申请人交付商品房，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。但是，被申请人认为逾期交房的原因是连续19天的强降水天气，因此拒绝依照约定承担违约责任。申请人迫于无柰，只能依法申请仲裁。

　　二、   争议焦点：

　　本案的争议焦点有两个：1、该套商品房是否符合交房的条件？2、强降雨及台风等恶劣天气是否属于免责的条件？

　　申请人认为:合同签订后，申请人即全额付清房款，已经忠实地履行了自己的义务。但是，被申请人并未依照约定于2006年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合合同约定的商品房交付申请人使用。2007年1月25日，被申请人在《xx日报》上刊登公告，要求业主于2007年2月1日至7日去收楼。但是，当申请人前去收楼时，被申请人并未提交任何证明房屋经过验收合格并符合合同约定的文件，造成申请人无法依照合同约定收楼。因此，逾期交楼的过错完全在被申请方，应由其承担违约责任。

　　被申请人辩称：虽然存在延期交楼的情形，但不并完全是自身原因造成的。首先，19天的恶劣强降雨天气已经给施工方造成了19天的实际延误，此外，台风和持续高温的天气也不同程度地减缓了施工的进度。另外，由于施工单位自身原因造成施工缓慢等，以至于该楼盘在2006年12月30日已竣工验收合格合格直至2007年2月2日才完成竣工验收备案手续。根据合同法关于不可抗力免责的规定，以及双方在合同中约定的：“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、施工中遇到自然灾害问题造成的延期。”因此，被申请人可以免责。其次，申请人迟延履行收楼义务。被申请人于2007年2月2日已经完成了竣工验收备案手续，并于2007年1月25日在《xx日报》刊登了入伙公告，请广大业主携带相关资料在一周内（2月1日—2月7日）前来办理入伙手续。2007年5月16日，被申请人又在《xx日报》刊登了《收楼通知》，称：“我公司已于2007年1月25日通知各业主办理收楼手续但至今仍有部分业主逾期未办理。现再次通知尚未收楼的业主自本通知发布之日起3日内办理收楼手续，逾期未办理者，视为开发商已实际交楼，并按双方在《商品房买卖合同》中的相关约定处理。”既然被申请人已经在报纸上两次刊登收楼通知，说明已经完全具备交楼条件，因此对申请人关于“前去收楼时，被申请人提交任何证明房屋经过验收合格并符合合同约定的文件”的说法，被申请人不予认可.

　　三、裁决结果及理由

  仲裁庭裁决：裁决被申请人赔偿申请人逾期交房的违约金，从2007年1月1日算至2007年2月2日，从2007年2月3日起，申请人自行承担没有收楼的责任。

 仲裁庭认为：

　　（一）、被申请人出卖的商品房从2007年2月2日具备交付使用条件。根据法律法规的相关规定，商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。涉案商品房已经持有惠州市某区规划建设局于2007年2月2日出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这表明其已经具备交房条件了。因此，被申请人逾期交房的时间从2007年1月1日算至2007年2月2日。

　　（二）、强降雨及台风等恶劣天气不是本案的免责条件。因为被申请人提供的《气象证明》不能证明因强降水在被申请人开发的商品房处造成自然灾害，且按常理，一年中有十多天为强降水天气，也属于建设单位应该预见的范围。不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，强降雨及台风并不属于不可抗力，因此不能免责。

　　四、本案的启示

  在商品房买卖中，由于种种原因，开发商会迟延交房。按照双方签订的《商品房买卖合同》，迟延交房是需要承担违约责任的。于是，开发商总会找出种种理由来推脱责任。但是，在一般情况下，开发商的这些理由和藉口在法律上往往是起不到免责的目的的，除了一些例外情况。那么，在何种情形下，开发商是可以免责呢？

　　1、不可抗力。不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等；二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。

　　2、约定免责事由。在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属“霸王条款”，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。

     在实际生活中，购房者一定要警惕开发商的免责条款陷阱，如若规定“开发商应于某年某月某日前交付房屋，但遇到人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，及其他非开发商所能控制的因素等不可抗力延期交房时，不承担任何责任”，购房者便被动了，很可能会因不能按时交房而处于长期的苦恼之中。这时，购房者可将此条修改为“出现法律规定的不可抗事件，在不可抗力持续的期间内，免除开发商延期交房的责任。”这样便在纠纷面前主动多了。因此，购房者在购房时，要多看多选，货比三家不吃亏，特别要重视合同的严密性，莫随意按印画押，稀里糊涂地让不法开发商钻了法律空子。